Í nýrri húsnæðisskýrslu Íslandsbanka sem birt var í gær er spáð áframhaldandi hækkun íbúðaverðs. „Við spáum því að verð íbúðarhúsnæðis hækki um 8,1% í ár, 7,9% á næsta ári og um 7,5% á árinu 2017,“ segir í skýrslunni.
Vaxandi kaupmáttur ráðstöfunartekna ásamt lýðfræðilegum þáttum mun þrýsta verðinu upp að mati bankans. Raunverðshækkunin verður hröðust á fyrri hluta spátímans bæði vegna þess að þá mun nafnverðshækkunin verða meiri og verðbólgan lægri gangi spáin eftir. Einnig er ástæðan sú að á fyrri hluta spátímabilsins spáir bankinn meiri vexti kaupmáttar launa og hagvexti. „Undir lok spátímabilsins mun raunverð íbúðarhúsnæðis að okkar mati standa nokkuð hátt sögulega séð og talsvert hátt í einstökum landshlutum líkt og á höfuðborgarsvæðinu,“ segir í skýrslunni.
Vestfirðir taka við sér
Í kjölfar hrunsins lækkaði íbúðaverð og náði lágmarki í flestum landshlutum á árinu 2009 eða 2010. Á Vestfjörðum náðist þetta lágmark fyrr og hefur verðið þar verið að taka við sér frá árinu 2008. Á Reykjanesi hefur íbúðaverð verið lengur að taka við sér og hefur það ekki ennþá, á árinu 2015, náð sömu hæðum og það var í fyrir hrun, segir í skýrslunni, aðeins hækkað um 4,5% frá 2010. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur tekið mjög hratt við sér og fasteignaverð aldrei verið hærra þar, segir í skýrslunni.
Fermetraverð hefur yfir sama tímabil hækkað um 40,2% á höfuðborgarsvæðinu og um 36,5% á Vestfjörðum. Á fyrstu þremur fjórðungum ársins 2015 hækkaði fermetraverð langmest á Vestfjörðum eða um 19% og næstmest á Vesturlandi eða um 7,9%. Fermetraverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 7,2% yfir sama tímabil á árinu 2015. Minnsta hækkunin átti sér stað á Austurlandi eða um 4,9%.
Dýrast í borginni
Fermetraverð er langhæst á höfuðborgarsvæðinu, en þar kostaði fermetrinn að meðaltali rúmlega 315 þús. kr. miðað við þá kaupsamninga sem gerðir hafa verið á fyrstu þremur fjórðungum ársins 2015. Fermetrinn er enn ódýrastur á Vestfjörðum þrátt fyrir hækkun þessa árs, kostar rúmlega 97 þúsund og munar 226% miðað við höfuðborgarsvæðið.
Íbúðaverð í hlutfalli við laun er hæst á höfuðborgarsvæðinu þegar fermetraverð er skoðað í samhengi við laun og 100 fermetra íbúð, skv. því sem kemur fram í skýrslunni. Er í útreikningum miðað við meðallaun í hverjum landshluta fyrir sig samkvæmt skattframtölum. „Í ljós kemur afar svipuð uppröðun og þegar fermetraverð er skoðað eitt og sér, þ.e. fjárfesting í íbúðarhúsnæði er dýrust á höfuðborgarsvæðinu og ódýrust á Vestfjörðum í hlutfalli við tekjur.“
1,8 árslaun eða 6,2
100 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu kostar skv. skýrslunni 6,2 árslaun á meðan sambærileg íbúð á Vestfjörðum kostar 1,8 árslaun. „Það tekur því, að öllu öðru óbreyttu, um 3,5 sinnum lengri tíma að safna fyrir húsnæði á höfuðborgarsvæðinu en það tekur að safna fyrir sambærilegu húsnæði á Vestfjörðum. Sé tekið tillit til launa verða fasteignakaup á Suðurnesjum og Suðurlandi dýrari en á Vesturlandi, þrátt fyrir lægra fermetraverð, og má rekja ástæðuna til lægri meðallauna á Reykjanesi og Suðurlandi.“
Mikill byggðamunur fyrir norðan
Á Norðurlandi eystra var fermetrinn að meðaltali seldur á tæplega 199 þús. kr. fyrstu þrjá fjórðunga ársins 2015 skv. skýrslunni og er Norðurland eystra því næstdýrasti landshlutinn á eftir höfuðborgarsvæðinu. Fermetrinn hefur hækkað um 30,1% frá árinu 2010 og hækkaði um 5,0% fyrstu þrjá fjórðunga ársins 2015. Langmestu fasteignaviðskiptin á Norðurlandi eiga sér stað á Akureyri og er fermetraverðið hæst þar. Fermetraverð bæði fjölbýla og sérbýla var á svipuðu róli á árinu 2014 eða tæplega 210 þús. kr. „Ef gert er ráð fyrir sambærilegri hækkun á Akureyri og fyrir landshlutann í heild má gera ráð fyrir að fermetraverð á Akureyri sé í kringum 220 þús. kr. að meðaltali um þessar mundir.“
Ódýrast er á Norðurlandi að kaupa íbúð á Ólafsfirði en þar seldist fermetrinn í fjölbýli á 49 þús. kr. að meðaltali á árinu 2014. Einungis sex íbúðir í fjölbýli eru að baki þess meðaltals og er marktæknin því umdeilanleg. Siglufjörður kemur næst á eftir og seldist fermetrinn þar, bæði í fjöl- og sérbýlum, á 80 þús. kr. Fleiri samningar eru þar að baki og verðið á Siglufirði því líklega marktækara.
„Athyglisvert er að sjá hversu mikill munur er ódýrustu bæjarfélögunum og því dýrasta en hver fermetri á Akureyri er til dæmis um 130 þús. kr. dýrari að meðaltali en á Siglufirði eða rúmlega 160%.“
Þóroddur Bjarnason, prófessor í félagsfræði við Háskólann á Akureyri og fv. stjórnarformaður Byggðastofnunar, segist staldra sérstaklega við þær upplýsingar í skýrslunni að 100 fm íbúð umreiknuð m.v. árslaun í hverjum landshluta kosti 6,2 árslaun á höfuðborgarsvæðinu, 3,7 árslaun á Suðurnesjum, en 1,8 árslaun á Vestfjörðum.
(Samantekt: Björn Þorláksson)
