„GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum.“
Þannig hefst pistill eftir Hörð Ægisson, ritstjóra Markaðarins á Fréttablaðinu. Fáir þekkja íslenskt viðskiptalíf jafn vel en hann segir að öllum steinum hljóti að verða velt við til að komast að því hvað gerðist, þegar um fjórir milljarðar urðu nánast að engu. Hörður segir:
„Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum.“
Hörður bendir réttilega á að fæstir hafi gert sér grein fyrir hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar vakti það mikla athygli þegar íl jós kom að sjóðfélögum fjárfestingarsjóða í Stýringu GAMMA, Novus og Anglia, að við endurmat á eignum hefði komið í ljós að eigið fé var mun munna en áður var talið. Þannig voru nánast 4,4 milljarðar búnir að þurrkast út í Novus. Telur Hörður að Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafi að öllum líkindum tapað öllu sínu. Og hvernig má það vera er spurt. Hörður segir:
„Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári.“
Að mati Harðar hefði skuldabréfaútboðið átt að hringja viðvörunarbjöllum.
„Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til,“ segir Hörður og bætir við:
„Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum.“
Hörður segir einnig að það teljist með ólíkindum að rúmlega fjórir milljarðar, eigi fé fasteignasjóðs, hafi getað orðið að engu á nokkrum mánuðum. Hörður segir að svo virðist sem áætlunargerð hafi verið ábótavant. Þá setur hann stórt spurningarmerki við að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi í árslok 2017 tekið þá ákvörðun að minnka eigið fé um 850 milljónir með því að greiða það út til sjóðsfélaga. Hörður segir að lokum:
„Enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis.“
