Úttekt, 3 kafli.
Stjórnmálamenn prjóna stöðugt við raunasögu íbúðamála á Íslandi
Við höfum skoðað íbúðamál almennings á Íslandi á 20. öldinni og vorum komin að hinu svonefnda \"86 kerfi.\" Allur er þessi tími nokkuð samfelld raunasaga fólks, sem hrakist hefur úr sveitum í þéttbýlið, gegn öflugri andstöðu Framsóknarflokksins og hluta Sjálfstæðisflokks fyrri hluta aldarinnar. Þegar stjórnvöld hafa - seint og um síðir - látið undan almennum þrýstingi og reynt að koma til móts við fólk og tryggja því viðunandi húsnæði var það jafnan of lítið og of seint, og oft meira til ógagns en gagns. Ráðstafanir stjórnvalda fólu gjarnan í sér aðferðir sem ollu verðbólgu á íbúðamarkaði. Útbýtt var fé til að \"auðvelda\" fólki íbúðakaup, sem leiddi lóðbeint til aukinnar eftirspurnar og hækkandi verðs.
86 kerfið kom í kjölfar kreppu á íbúðakaupamarkaði á fyrri hluta níunda áratugarins. Óðaverðbólga hafði valdið misgengi launa og verðlags, Sigtúnshópurinn varð til og stjórnvöld létu undan þrýstingi um að \"gera eitthvað.\" Þetta var ein patentlausnin enn, töfraráð stjórnmálamannanna að skipta um kerfi, búa til eitthvað nýtt án þess að gera sér grein fyrir afleiðingunum.
Stóraukið fé var sett til íbúðalána, en það var skilyrt. Fjármögnunin var sótt til lífeyrissjóðanna og þeir voru þvingaðir til þátttöku með því að fólk fékk ekki lánsrétt nema vera í lífeyrissjóði sem hafði gert samning við Húsnæðisstofnun rikisins um að fjármagna lánakerfið. Einhverjir urðu því útundan. Þetta var mjög mikið gagnrýnt og var að auki takmarkað í því að geta veitt lán sem kæmu að gagni. Þó jók 86 kerfið við lánsfjármögnunina, ekki síst með því að lána til kaupa á notuðum íbúðum.
Fljótt var farið að huga að nýsköpun í lánakerfinu. Húsbréfum. Upphaflega hugmyndin var líkari þeirri sem kom til framkvæmda áratug síðar, þ.e. að Húsnæðisstofnunin gæfi út skuldabréf, \"húsbréf\" sem fjármögnuðu síðan lán til heimilanna. Þess í stað kom flóknara kerfi húsbréfa sem urðu andlag \"frumbréfa\" sem einstaklingar gáfu út og fengu í staðinn seljanleg verðbréf sem kölluðust húsbréf. Landsbréf (deild eða dótturfyrirtæki í Landsbankanum) gerðist viðskiptavaki, þ.e. tryggði seljanleika og gengi bréfanna. Fyrst í stað gekk þetta sæmilega, eftirspurn frá almenningi var mikil og mikið var um að vera á fasteignamarkaði, verðið fór að sjálfsögðu á skrið.
Svo komu afföllin. Strax á fyrsta ári húsbréfakerfisins fóru markaðsöflin að segja til sín. Sem var bæði gott og ekki svo gott. Heimili sem tók húsbréfalán fékk alls ekki þá upphæð í hendur sem það skuldbatt sig fyrir, mun lægri fjárhæð, því húsbréfin fengu tiltekið gengi sem var breytilegt frá einum tíma til annars. Það góða var að þetta sló nokkuð á eftirspurnina og hélt aftur af verðhækkununum.
Húsbréfakerfið náði þokkalegu jafnvægi. Um leið dró úr hefðbundinni starfsemi gömlu byggingarsjóðanna. Svo var skipt um kerfi og sett \"ný\" lög, Húsnæðisstofnun var aflögð en Íbúðalánasjóður (ÍLS) stofnaður í staðinn. Í reynd var það sama stofnunin með sömu starfsemina, en sú breyting hafði orðið á að þessi starfsemi var nú, 1999, alfarið sett undir vald ráðherra í stað þess að hafa áður heyrt undir Alþingi. Síðan var húsbréfakerfið aflagt og tekið upp peningalánakerfi, í líkingu við hina upprunalegu húsbréfahugmynd. Nú hétu skuldabréfin, sem ÍLS gaf út til að fjármagna íbúðalán heimilanna hins vegar ekki húsbréf, heldur \"Íbúðabréf.\"
Þarna var í rauninni í fyrsta sinn komið lánakerfi sem gat með þokkalegu móti þjónað þörfum landsmanna til að fjármagna íbúðakaup sín. Vextir voru temmilegir á þess tíma mælikvarða og alls ekki lágir, héldi þannig hæfilega aftur af eftirspurninni á markaðnum. Þak var á bæði lánsfjárhæð og lánshlutfalli (80% markaðsverðs). Allt hafði þetta kerfi í rauninni innbyggðar þensluvarnir, um leið og það þjónaði þörfum almennings prýðilega. Þá kom bomban!
Framsóknarflokkurinn gaf út kosningaloforð fyrir alþingiskosningarnar 2003: 90% íbúðalán! Þar sem flokkurinn var í ríkisstjórn og þar að auki með ÍLS á sinni könnu hafði þetta gríðarleg áhrif - strax! Væntingaskriðan fór af stað með tilheyrandi biðstíflu á markaðnum - biðinni eftir hækkun lánshlutfallsins. Pólitísk inngrip í markaðinn settu allt úr skorðum. Þá kom fljótlega önnur bomba og ekki minni! Kaupþing banki tilkynnti þann 23. ágúst 2004 leiftursókn inn á íbúðalánamarkaðinn. Bankarnir höfðu aldrei áður litið við þessum hluta lánamarkaðarins (þ.e. eftir að íslenskla krónan var tekin upp 1918),. Kaupþing bauð mun lægri vexti (4,15%) og 90% lánshlutfall strax, jafnvel hærra síðar. Hinir bankarnir fylgdu strax. Ekki var að sökum að spyrja: Fasteignaverð sprakk út eins og flugeldur á gamlárskvöldi!
Nú kom ný gerð misgengis: ÍLS, sem gat ekki lækkað sína vexti, fékk á sig skriðu af uppgreiðslum og sat nú uppi með fúlgur fjár sem hann gat svo ekki losað sig við. Brá á það ráð að kaupa skuldabréf af bönkunum,. þeir notuðu svo peningana til að lána fleiri íbúðalán sem voru svo notuð til uppgreiðslna hjá ÍLS o.s.frv. og allt fór í fár sem menn eru enn að súpa seyðið af og Íbúðalánasjóður er enn höfuðverkur stjórnmálamanna og orðinn óstarfhæfur sem lánastofnun.
Nú mætti ætla að menn hefðu eitthvað lært af öllum þessum hremmingum, kúvendingum og kreppum heillar aldar og ríflega það. T.d. þá lexíu að þegar fé er ausið út á báða bóga, almenn fjárráð aukast skyndilega, þá einfaldlega hækkar verðið. Ekki er svo að sjá, nýjustu \"ráðstafanir\" stjórnmálamannanna bera því vitni að þeir hafa ekkert lært. Alls ekkert! Við lítum nánar á það í fjórða og síðasta pistli um raunasögu íbúðamála almennings á Íslandi.
Úttekt er á ábyrgð útgefanda
