„Svona hegðun er viðbúin fyrir fasteignasala sem vill hámarka eigin hag,“ segir Haukur Viðar Alfreðsson, doktorsnemi í hagfræði, í aðsendri grein á vef Vísis.
Haukur hefur farið mikinn að undanförnu í gagnrýni sinni á starfshætti íslenskra fasteignasala og gagnrýnt þá fyrir háar söluþóknanir. Hefur hann meðal annars gagnrýnt það að söluþóknanir fasteignasala hækki samhliða hækkandi fasteignaverði án þess að þeir leggi á sig meiri vinnu.
Í nýrri grein um málið segir Haukur að þrjú ólík sjónarmið hagsmuna takist á í fasteignaviðskiptum: Hagsmunir kaupanda, hagsmunir seljanda og hagsmunir fasteignasala. Hann bendir á að hagsmunir seljanda og kaupanda skarist eðlilega þar sem þeir sitja sitthvoru megin við samningaborðið. Hann veltir svo þeirri spurningu upp hvar hagsmunir fasteignasala liggja og vísar í lög um sölu fasteigna og skipa máli sínu til stuðnings. Í þeim er kveðið á um að fasteignasali skuli gæta hagsmuna kaupanda og seljanda.
„Fasteignasalinn á sem sagt að vinna að hag bæði seljanda og kaupanda og gæta sanngirni. Söluþóknanir fasteignasala eru þó að mest megninu til hlutfall af söluverði, sem þýðir að það er hagur fasteignasalans að selja eignina á háu verði, sem fer þá með hagsmunum seljanda en gegn hagsmunum kaupanda. Af þessu má áætla að fasteignasalinn vinni fremur fyrir seljendur en kaupendur, svo erfitt er að sjá hvernig það passar fyllilega við ofangreind lög. Að þessu leitinu til væri eðlilegra að seljandi og kaupandi hefðu hvorn sinn fasteignasalann, ef þeir vilja yfir höfuð greiða fasteignasölum háar fjárhæðir í stað þess að selja eignir sínar sjálfir,“ segir Haukur og bætir við að einn fasteignasali hafi orðað þetta þannig við hann að þetta væri eins og að hafa sama lögmanninn á báðum hliðum í dómsmáli.
Haukur vísar svo í bandarísk gögn sem sýna fram á að fasteignasalaar halda eigin eignum um tíu dögum lengur í sölu og fá þannig rúmlega 3% hærra verð fyrir þær heldur en þegar þeri eru að selja eignir fyrir viðskiptavini. „Það er að líkindum vegna þess að fasteignasalinn reynir að hámarka eigin hag en ekki hag kaupanda eða seljanda,“ segir Haukur sem tekur stutt skýridæmi:
„Fasteignasali hefur eign til sölu sem fljótlega kemur tilboð í upp á 100 m.kr. Ef hans söluþóknun er 2% fengi hann 2 m.kr fyrir að selja eignina á því verði. Honum grunar þó að ef hann bíði í 10 daga sé hægt að selja eignina á 103 m.kr. Viðbótar söluþóknunin hans við það er þó ekki nema auka 60 þ.kr, en ef eignin væri hans eigin þá væri þetta spurning um auka 3 m.kr í vasann. Ef þetta er hans eign kýs hann því að bíða. Ef þetta er eign viðskiptavinar er líklega betra fyrir hann að selja strax vegna þess að ágóðinn af því að festa 2 m.kr sölulaun strax, þurfa ekki að setja meiri tíma í söluna og að geta þá einbeitt sér að því að selja aðrar eignir er meiri en heldur en möguleikinn á því að auka sölulaunin í 2,06 m.kr.“
Haukur segir að svona hegðun sé viðbúin fyrir fasteignasala sem vill hámarka eigin hag. Hann hafi einfaldlega ekki hag af því að lengja söluferlið og reyna knýja fram aðeins hærra verð.
„En svona hegðun er gjörsamlega ólíðandi fyrir seljanda sem missir af milljónum vegna þess að fasteignasalinn er að hugsa um sjálfan sig en ekki viðskiptavininn. Vitanlega eru fyrrnefnd gögn ekki íslensk en hvatakerfið er þó eins uppbyggt hér á landi,“ segir Haukur.
Grein hans má lesa í heild sinni á vef Vísis.
