Sigurður Helgi Guðjónsson, hæstaréttarlögmaður og formaður Húseigandafélagsins, segir að það kemur fyrir að fólk telur sig hafa keypt gallaða fasteign vegna draugagangs.
„Það ber við að til Húseigandafélagsins leiti fólk, sem telur sig hafa keypt gallaða fasteign vegna reimleika í henni. Væntingar kaupenda fasteigna eru margar og misjafnar. Draugagangur er venjulega þess eðlis að hann fer í bága við bæði væntingar kaupanda,“ skrifar Sigurður.
„Kaupandi má almennt treysta því að draugar fylgi ekki með í kaupunum. Hann á ekki að þurfa að hýsa og búa með draugum með þeim ama, truflunum og óþægindum sem þeim fylgir í langflestum tilvikum.“
„Draugagangur er þess eðlis að hann dylst , sumum mönnum alltaf, öðrum oftast og enn öðrum stundum og stundum ekki. Varla getur að finna galla sem ber betur það nafn með rentu að vera leyndur galli.Svo eru sumir næmari en aðrir. Sumir kippa sér ekki upp við drauga og finnst það notalegt og heimilislegt að hafa þá á sveimi.“
Sigurður segir að það sé oftast snúið og erfitt að meta hvort reimleiki í húsum geti talist galli, sem veiti kaupanda vanefndaúrræði, þ.e. til rifturnar, skaðabóta, afsláttar eða til úrbóta
„Það eru almennt skilyrði skaðabóta að um sök sé að tefla hjá seljanda, t.d. þegar hann vanræki upplýsingaskyldu sína og reyni að leyna draugunum við sýningu. :Það er skilyrði riftunar að um verulegan annmarka sé að ræða. Óverulegur draugagangur myndi sem sagt ekki heimila kaupanda að rifta.“
Fasteignakaupalögin geyma ákvæði um galla og hvernig ákvarða skuli hvort eign er gölluð eða ekki.
Þar er um almennar reglur og viðmið að ræða en ekki er fjallað sérstaklega um einstakar gallategundir, hvorki drauga né aðra. Það er sem sagt enginn beinn lagastafur um drauga, hvort og hvenær þeir teljist gallar og hvernig skuli meðhöndla þá og meta.
Í fasteignakaupalögunum segir að notuð fasteign teljist ekki gölluð nema ágalli á henni rýrir verðmæti hennar svo nokkru varði. Þessi regla var sett til höfuðs óraunhæfum væntingum og kröfum kaupaenda notaðra fasteigna og til að stemma stigu við kröfum kaupenda vegna óverulegra gæðafrávika og smágalla.
„Það er skoðunarefni hvernig reglu fasteignakaupalaga um smávægilega galla á notuðum fasteignum verði beitt þegar galli felst í reimleikum og draugagangi. Spyrja má hvort kaupandi geti þá ekki borið fyrir sig smávægilegan draugagang,“ skrifar Sigurður.
„Verða kaupendur að umlíða og þola draugagang upp að vissu marki? Eiga kaupendur notaðra eigna því aðeins átt kröfur og rétt ef draugar ganga ljósum logum? Hvenær rýrir draugur verðmæti húss svo nokkru nemi? Bæði fólk og draugar eru með misjöfnu móti. Sumt fólk hefur yndi af sambýli við drauga meðan aðrir tryllast úr hræðslu. Fólk er líka misviðkvæmt fyrir reimleikum. Sumir eru ofurviðkvæmir og heyra og sjá drauga í hverju horni meðan aðrir skella skollaeyrum.“
„Sumir hafa horn í síðu drauga svo jaðrar við fordóma, vegna forréttinda sem þeir njóta, þeir fái t.d frítt í strætó og sund, drekki frítt í gegnum grunlausar fyllibyttur, og greiði enga leigu og hafi enga skuldabyrði.
Yfirleitt ber drauga ekki á góma við skoðun og samningsgerð. Seljandi á að upplýsa kaupanda um draugagang ef hann veit um hann. Ef hann þegir getur kaupandi öðlast rétt til riftunar og/eða skaðabótam,“ skrifar Sigurður.
Hann segir að á hinn bóginn má ætlast til þess að grandvar kaupandi spyrji eftir draugum ef tilefni er til, t.d. ef hann veit um voveiflega atburði í húsinu.
„Hér reynir sem endranær á samspil upplýsingaskyldu seljanda og skoðunar kaupanda og aðgæsluskyldu hans. Ef kaupandi sá eða mátti sjá drauga eða vísbendingar um þá, getur hann glatað rétti til að bera þá sem fyrir sig. Komi fram vísbendingar um eitthvað misjafnt verður hann að kynna sér málið betur.
Annars situr hann uppi með drauginn. Ef kaupandi hefur haft draugafróðan mann, t.d miðill, sér til fulltyngis, þá yrði skynjun eða vitneskja sérfræðingsins lögð til grundvallar.“
„Kaupandi fasteignar verður að sanna að eign sé gölluð og gildir það um draugagang eins og aðra galla. Það snúið og mjög á brattan fyrir kaupanda að sanna tilvist drauga og að draugagangur sé galli í lögfræðilegri merkingu.
Til þess að sannreyna galla eru gjarnan dómkvaddir sérfróðir menn til þess að skoða og meta gallann og áætla kostnað við að bæta úr honum. Það yrði sjálfsagt skrítinn svipur á héraðsdómara sem beðinn yrði um að dómkveðja sérfróða matsmenn í slíkum málum. Sennilega myndu það helst vera miðlar og prestar sem til greina kæmu eða aðrir með góð sambönd fyrir handan.“
„Þess má geta að fyrir fáeinum árum bauð maður Húseigendafélaginu að draugahreinsa hús félagsmanna fyrir sanngjarna þóknun. Sagði hann að mörg hús væru stútfull af draugum sem yfirleitt væru framliðnir drykkjumenn. Þeir gætu nefnilega ekki hugsað sér að kveðja jarðvistina þar eð þeir hafi átt eftir að heilan helling ódrukkinn. Það eru vissulega hroðaleg örlög að deyja frá heilum og hálfum glösum og flöskum. Menn hljóta að ganga aftur af minna tilefni..“
„Yfirleitt hafa kaupendur ekki árangur sem erfiði við að halda upp á seljanda gallakröfum vegna draugagangs. Þetta stafar kannski ekki af draugaskorti heldur því hversu sönnunarstaðan er erfið. Þótt draugar skjóti upp kollinum alltaf annað veifið og menn vilji geri úr þeim galla þá hafa slík mál ekki komið til kasta dómstólahér á landi.“
„Það eitt þýðingarmikið atriði sem ekki verður fram hjá litið sem er að margir telja að draugar séu ekki til nema í hugskoti eða vitund þeirra sem þá þykist sjá og heyra.
Aðrir hafa fyrir satt að draugar séu á hverju strái en þeir séu allir lifandi.“
„Þeir húsdraugar sem illræmdastir eru og torveldast er að kveða niður, eru þeir RAKI,LEKI og FÚI Þeir eru mjög viðsjárverðir og valda oft og víða skaða og teljast oft til húsgalla og rata oft til dómstóla. Svo er það systir þeirra, aðaldraugurinn nú um stundir, skarræðis ófreskjan hún MYGLA. Hún hefur mjög riðið íslenskum húsum undanfarin ár og virðist sífellt færast í aukana.“
